שוק היד שנייה ממשיך להתחמם

קיץ חם מסתיים עכשיו בשוק הנדל"ן למגורים. הדיווחים מהחודשיים האחרונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, השמאי הממשלתי, משרד השיכון ומשרד האוצר מצביעים על עליות דרמטיות בהיקפי המכירות בכל הגזרות.

בין כל הגורמים הממשלתיים העוקבים אחר שוק הדיור אין ויכוח על כך שבין ספטמבר 2011 לאפריל 2012 חלה ירידה דרמטית במכירת דירות, בעיקר בשוק היד שנייה. אותם גורמים מסכימים גם כי מאז השתנתה המגמה בהדרגה עד לשיא שנרשם ביולי האחרון.

הנתונים של מדד נדלניסט לחודש אוגוסט מסמנים המשך למגמה זו ומצביעים על עליות מחירים קלות - מגמה מובנת לאור השקט ששרר בשוק עד לאחרונה, וירידה של יותר מ־2% שנרשמה במספר התחלות הבנייה. שני גורמים אלה הביאו לירידה בהיצע הדירות בשוק, ובסופו של דבר ללחץ של קונים שהבינו כי מחירי הדיור לא יכולים לרדת באופן דרמטי.

אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין והייעוץ הכלכלי אהוד המאירי ושות', טוען כי נתוני אוגוסט 2012 שעולים ממדד נדלניסט מתחילים להצביע על יציאה מהקיפאון ששרר במחירי דירות יד שנייה במשך תקופה ארוכה. לדבריו, אחד הגורמים שהשפיעו על מגמה זו לצד הלחץ מצד הקונים היה העלייה בשיעור של 1% שחלה במע"מ בתחילת ספטמבר.

"אמנם בעלי דירות יד שנייה אינם מחויבים במע"מ, אך שוק זה מצוי במתאם ישיר עם שוק הדירות מיד ראשונה, שם צפו באוגוסט לעליית מחיר עקב עליית המע"מ". לדברי המאירי, אמנם העלייה במע"מ לא בהכרח מגולמת במלואה על הקונים, אבל "סביר שעצם הצפי לעליית המחיר דחפה רבים שהיו מצויים קודם לכן בהמתנה לקבל החלטה מיידית לרכוש דירה. פעולה זו הגדילה את הביקוש, דבר שבוודאי לא תרם להוזלת המחירים".

המשקיעים יוצאים ממרכז העיר וקונים דירות חדשות בירת הנגב מציגה שיא של שנתיים על פי מדד נדלניסט, בבאר שבע נרשמו באוגוסט עליות מחירים של 15% במרכז העיר ובסביבת האוניברסיטה. הפעם האחרונה שבה נראו בעיר עליות דרמטיות כל כך היתה בקיץ 2010, אז נרשמה במרכז עלייה של 12.5%. שי פאוזנר, תגובה אחת לכתבה המלאה 

למרות זאת, טוען המאירי כי "מניתוח הנתונים שבידינו עדיין קשה לקבוע באופן חד־משמעי שיש עליית מחיר מובהקת מספיק. סביר להניח שבחודשים הבאים המגמה תתגבר וניתן יהיה להצביע על שינוי מחירים מובהק". חוסר הוודאות שאליו מתייחס המאירי נוגע לרמת המחירים הממוצעת ברחבי הארץ, שעל פי מדד נדלניסט עלתה באוגוסט ב־1% בלבד. לעומת עלייה זניחה זו בלטה באופן מיוחד העיר באר שבע, שבה נרשמו עליות מחירים מהותיות (ראו מסגרת).

הנתונים אמנם מצביעים על עלייה ברמת הפעילות בשוק, אך אין להתעלם מאווירת המיתון המחלחלת לכל ענפי המשק ומהצפי לעלייה באבטלה. "ניסיון העבר מלמד כי אחד הדברים שהכי משפיעים על מחירי הדיור הוא מצב התעסוקה והמצב הכלכלי במשק", מסכם המאירי.

תל אביב

הקונים חזרו למרכז העיר

מול תנועת הקונים הדלילה מאוד של החודשים האחרונים ניתן היה להבחין בשינוי בולט בעיר בקיץ. כפיר זוהר, מנכ"ל משותף של אנגלו־סכסון תל אביב, טוען כי "הקונים חזרו, ובגדול. מורגשת רמת ביקוש גבוהה מאוד לדירות במחירים של עד 2–2.5 מיליון שקל, בעיקר בלב העיר, אבל גם בשכונות ליד הים".

לדברי זוהר, "גם דירות במחירים של 4 מיליון שקל ויותר חזרו להימכר". בועז גלעדי מרשף נכסים מוסיף כי רמת המחירים נשארה יציבה בעיר, בין השאר בשל מספר גדול של דירות ששופצו בה, חלקן ברמה גבוהה. "תוספת" הדירות גרמה להתחלה של התגמשות מצד המוכרים. הוא מביא כדוגמה דירות עם נוף לפארק הירקון בצפון הישן ששופצו ונמכרו ב־27.8 אלף שקל למ"ר, לעומת דירות המיועדות לשיפוץ שמוצעות כבר זמן רב ב־31 אלף שקל למ"ר ולא נמכרו עד כה.

שכונת נווה זאב בבאר שבע צילום: חיים הורנשטיין

ירושלים

יותר ביקוש לדירות עממיות

בשוק הירושלמי מדווחים כבר ארבעה חודשים על ירידה בולטת בהיקף המכירות לתושבים זרים. למרות זאת, נראה כי באוגוסט זכה גם מגזר זה לעדנה בעיר.

עליזה פרידלנד, זכיינית רי/מקס חזון בירושלים, טוענת כי בחודש אוגוסט נרשמה בעיר פעילות ערה מאוד מצד משפרי דיור לקראת שנת הלימודים. משה בבני, יועץ נדל"ן בסניף אנגלו־סכסון בעיר, אומר שמורגשת בירושלים תנועת קונים של דירות עממיות במחירים של 1.3–1.8 מיליון שקל, בעיקר באזורי "המעגל השני" של העיר בשכונות ארנונה, קטמון הישנה ובית הכרם. דירות באזורי הביקוש במעגל הראשון במרכז העיר מושפעות בעיקר משוק תושבי החוץ, לאור עליית שער הדולר. השוק של תושבי ארצות הברית הוא הבולט ביותר ובו נמכרות דירות במחירים של 800 אלף עד מיליון דולר.  בבני טוען כי בשוק היוקרה, הפנטהאוזים והנכסים המיוחדים, המדשדש תקופה ארוכה עם ירידות מחירים, יש לחץ מצד המוכרים. הוא מעריך כי בחגים נראה עלייה לרגל של זרים לעיר. גם פרידלנד מעריכה כי שובם של הזרים יבלוט יותר בנתוני ספטמבר.

אבי בן־ישי מרשף נכסים טוען כי "ניתן לראות בחודש האחרון פער של 5%–10% בין המחיר המבוקש למחיר הסגירה של דירות בעיר". הוא נותן כדוגמה דירות בגבעה הצרפתית שמחיריהן נחתכו מ־2.1 מיליון שקל ל־1.93 מיליון ודירות ברחוב הפלמ"ח שנמכרו ב־1.4 מיליון שקל, אף שנתבקשו עבורן 1.59 מיליון שקל.

נתניה

קיפאון המחירים נמשך

נ

תניה "סובלת" מזינוק במספר התחלות הבנייה בחלק המערבי של העיר. הנתונים ממשיכים להצביע על קיפאון מחירים בה, אף שבשוק מדווחים על חזרה של רוכשים לאחר חורף קשה ושקט מאוד. עמירם גוטפריד, זכיין אנגלו־סכסון בעיר, אומר כי עיקר העסקאות שנחתמו החודש היו בנכסים זולים יחסית, במחירים של עד מיליון שקל. חלק מהעסקאות שנחתמו לרכישת דירות יקרות יותר, בסכומים של כ־2 מיליון שקל, היו של רוכשים שישבו זמן רב על הגדר ורק החודש קיבלו את ההחלטה לעשות את הצעד ולרכוש דירה.

גבעתיים ורמת גן

יותר עסקאות בשוק היוקרה

גבעתיים ורמת גן, שמושכות אליהן את אלה שמבקשים לשמור על מרחק קטן מתל אביב במחירים נמוכים יחסית לבירה של השוק, סימנו גם הן החודש שוק של קונים שהחליטו לרדת סוף סוף מהגדר. נועם דרסה, זכיין רי/מקס 100%, טוען כי התנהלות הענף בערים אלה באוגוסט היתה תמונת ראי למה שקורה בהן בדרך כלל בקיץ. "סגרנו 14 עסקאות במגוון מחירים, ממיליון שקל ועד 2.7 מיליון שקל. חלה עלייה משמעותית בכמות הצעות המחיר שהוגשו באוגוסט וסגירות עסקאות ברמות מחירים יותר מ־2 מיליון שקל, דבר שלא ראינו בשנה האחרונה".